Кой строи София: 3 070 жилищни проекта от 2021 г. и колко време отнемат
Проследихме всяко разрешение за строеж на жилищна сграда в София от август 2021 г. през три публични регистъра: разрешенията и актовете на НАГ, националния регистър на разрешенията за ползване и Търговския регистър. Типичният жилищен блок стига до въвеждане в експлоатация за три години. Повечето инвеститори са фирми с един-единствен проект. А следващата вълна нови жилища е съсредоточена в южната и западната част на града.
- 3 070 жилищни проекта са получили разрешение за строеж в София за пет години. 59% са на фирми и 40% на физически лица, включително 339 от 931-те многофамилни сгради (36%).
- Три години от разрешението до въвеждането. Многофамилните сгради с разрешение от август 2021 до края на 2022 г., които вече са завършени, са стигнали до документа за въвеждане за медиана от 36 месеца. Девет от всеки десет са завършени до 47 месеца.
- 148 проекта на фирми са над обичайния срок без открит документ за въвеждане, 48 от тях многофамилни сгради. И 148-те са с разрешение от 2021 или 2022 г.
- Следващите жилища идват на юг и на запад. 2 301 проекта все още нямат документ за въвеждане. Начело е Малинова долина със 145, пред Овча купел (117) и Кръстова вада (91). Десет квартала държат над една трета от всички незавършени проекти.
- Пазар на фирми с по един проект. Зад фирмените проекти стоят 1 528 инвеститори. За 83% от тях регистрите показват един-единствен проект от 2021 г. насам; само 30 имат пет или повече.
На кого са разрешенията
Разрешението за строеж посочва инвеститора. От 3 070-те проекта 1 814 (59%) са на фирми и 1 241 (40%) на физически лица; останалите 15 са на общината или на сдружения на собствениците. Делът на физическите лица е висок дори при жилищните блокове: 339 от 931-те разрешения за многофамилна сграда (36%) посочват като инвеститори само физически лица.
| Вид сграда | Проекти | Фирми | Физ. лица | Завършени |
|---|---|---|---|---|
| Многофамилни сгради | 931 | 583 | 339 | 213 |
| Други жилищни сгради | 1 844 | 936 | 902 | 498 |
| Къщи, строени от фирми | 295 | 295 | няма | 58 |
| Общо | 3 070 | 1 814 | 1 241 | 769 |
Разрешения за строеж на жилищни сгради в София, 18 август 2021 до 29 септември 2026. „Други жилищни сгради“ са разрешения, които описват жилищна сграда, без да уточняват вида ѝ. Еднофамилните къщи на физически лица са извън анализа: семейство, което си строи дом, е извън обхвата на регистър на инвеститорите. „Завършени“ означава документ за въвеждане с дата след разрешението. 15 проекта на общината или на сдружения на собствениците не влизат нито в колоната за фирми, нито в тази за физически лица.
Колко време отнема една сграда
За да измерим срока коректно, гледаме само разрешенията от август 2021 до декември 2022 г. Те са имали почти четири години да завършат; по-новите разрешения биха показали само бързите строежи. За всеки вид сграда таблицата показва колко имат документ за въвеждане днес и колко време са отнели.
| Вид сграда | Разрешения 2021–2022 | Завършени | Медиана, месеци | 9 от 10 до |
|---|---|---|---|---|
| Многофамилни сгради | 245 | 142 (58%) | 36 | 47 |
| Други жилищни сгради | 677 | 356 (53%) | 37 | 50 |
| Къщи, строени от фирми | 83 | 46 (55%) | 43 | 49 |
Месеци от първото разрешение за строеж до последния документ за въвеждане на същата сграда, за проектите, които имат такъв. Още незавършените сгради биха удължили тези срокове.
За всеки, който купува жилище на зелено, три години от разрешението до въвеждането са реалистичната отправна точка за софийски жилищен блок, а четири години не са рядкост. Датата и номерът на разрешението са публични. Обещан срок, доста по-кратък от това, заслужава въпрос към продавача.
Проектите без документ за въвеждане
От 245-те многофамилни сгради с разрешение от 2021 и 2022 г. 103 нямат документ за въвеждане в нито един от двата регистъра: 57 проекта на фирми и 46 на физически лица. При всички видове сгради 148 проекта на фирми са надхвърлили обичайния срок за своя вид, времето, за което са завършени девет от всеки десет сходни сгради (47 месеца за многофамилните, 50 за другите жилищни сгради и никога под три години). От тях 48 са многофамилни сгради, 79 други жилищни сгради и 21 къщи.
Липсващият документ може да означава различни неща. Сградата може да е завършена и да чака книжата си. Строежът може да се е забавил или спрял. Разрешението може да е изтекло или документът да липсва в публичния регистър. Проектите на физически лица изобщо не отбелязваме, защото много собственици така и не подават за документ за въвеждане. За купувача статусът е въпрос към инвеститора, с номера на разрешението в ръка.
Къде идват следващите жилища
2 301 проекта имат разрешение за строеж и все още нямат документ за въвеждане. 1 975 от тях успяхме да поставим върху кадастралния им имот и в квартал. Десетте най-натоварени квартала събират 704 от тях, 36%.
| # | Квартал | Незавършени | Многофамилни | На фирми | Завършени от 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Малинова долина | 145 | 64 | 109 | 67 |
| 2 | Овча купел | 117 | 38 | 84 | 42 |
| 3 | Кръстова вада | 91 | 37 | 71 | 42 |
| 4 | Манастирски ливади | 69 | 13 | 53 | 10 |
| 5 | Драгалевци | 67 | 27 | 41 | 14 |
| 6 | Лозен | 62 | 4 | 39 | 10 |
| 7 | Симеоново | 43 | 17 | 27 | 13 |
| 8 | м. Гърдова глава | 38 | 28 | 25 | 9 |
| 9 | Горна баня | 36 | 7 | 20 | 10 |
| 10 | Левски зона В | 36 | 22 | 20 | 13 |
Незавършени: жилищен проект с разрешение за строеж, за който не е открит документ за въвеждане. „Завършени от 2021“ брои проектите с разрешение от август 2021 г., които вече имат такъв.
Девет от десетте са на юг и на запад от центъра, в дъга от Горна баня на запад до Лозен на югоизток; изключението е Левски зона В на изток. Съставът е различен. В Лозен почти всички незавършени проекти са къщи и малки жилищни сгради, с 4 многофамилни от 62. В м. Гърдова глава три от всеки четири са многофамилни сгради. Малинова долина съчетава двете: най-много незавършени проекти в града и най-много многофамилни сгради, 64.
Пълният списък с всички софийски квартали с жилищно строителство от 2021 г. насам е на страницата ни Ново строителство в София по квартали, която се обновява всяка седмица.
1 528 инвеститори, повечето с един проект
Българските инвеститори обикновено създават отделна фирма за всеки проект. Затова купувачът често среща име на фирма без собствена история. За да видим какво стои зад нея, свързахме фирмите инвеститори с Търговския регистър и обединихме фирмите с мажоритарен собственик една и съща фирма: сред инвеститорите от 2021 г. насам има 37 такива групи.
Дори след обединяването пазарът е дълга опашка. Зад 1 814-те фирмени проекта стоят 1 528 инвеститори. За 1 268 от тях (83%) регистрите показват един-единствен проект от 2021 г. насам. Само 30 инвеститори имат пет или повече проекта и само 6 имат десет или повече.
За купувача това означава, че полезната проверка отива отвъд фирмата от рекламната брошура. Кой я притежава, какво още са строили същите собственици и колко време са отнели предишните им сгради: всичко това е публично, но разпръснато в три регистъра. Именно това досие събираме за всеки проект в Sofia Pro.
Методология и уговорки
- Разрешения: разрешенията за строеж на нови жилищни сгради, издадени от главния архитект на София (НАГ) от 18 август 2021 до 29 септември 2026, от публичния регистър. Видът сграда следва описанието в разрешението: многофамилна, еднофамилна или двуфамилна къща или вила, друга жилищна. Ремонтите, пристройките и нежилищните сгради са извън анализа, както и еднофамилните къщи на физически лица.
- Въвеждане: Акт 16 от регистъра на НАГ или разрешение за ползване от ДНСК (за сгради от I–III категория), с дата след разрешението за строеж. Разрешението за ползване на ДНСК се свързва с разрешението за строеж, което то цитира; останалите документи се свързват по имот, дата и описание. Проверка на 19 и 20 октомври 2026.
- Срок: месеци от първото разрешение за строеж на сградата до последния документ за въвеждане, измерени върху разрешенията до 31 декември 2022. „Над обичайния срок“: проект на фирма без документ за въвеждане след 90-ия персентил на този срок за вида сграда и при всички случаи след поне 36 месеца.
- Инвеститори: така, както са посочени в разрешението. Фирмите са свързани с Търговския регистър; фирмите с мажоритарен собственик една и съща фирма се броят за един инвеститор. Миноритарните дялове и общите управители не обединяват инвеститори.
- Квартал: кадастралният имот на проекта, поставен в границите на 236-те квартала на SofiaHoods. 2 668 от 3 070-те проекта успяхме да поставим; останалите нямат откриваем имот или са извън тези граници.
Безплатно: броят на жилищните проекти във всеки софийски квартал, по етапи. В Sofia Pro всеки проект е на картата с разрешението си, инвеститора, групата зад него, предишните проекти на същия инвеститор и колко време са отнели, както и публичните му контакти.
Ново строителство по кварталиЗа медии: данни по проекти и квартали, с инвеститорите така, както са посочени в публичните регистри, са достъпни при запитване през sofiahoods.com. Молим, цитирайте и поставяйте линк към SofiaHoods.
Поправка от 21 октомври 2026: данните за физическите лица първоначално включваха 15 проекта на общината или на сдружения на собствениците (1 256 проекта; 348 многофамилни сгради, 37%).