Къде се строи София: 1 183 разрешителни за нови жилища от началото на 2025
Пълните таблици от публичния регистър на разрешителните за строеж: кой район води, къде точно се концентрира апартаментното строителство и как то се дели на два инвеститорски лагера по доходност.
- От началото на 2025 г. столичните райони са издали 1 183 разрешителни за нови жилищни сгради. Лидер е район Витоша с 258, повече от Триадица и Лозенец, взети заедно (107).
- Многофамилното строителство се концентрира в южната дъга: Малинова долина, Манастирски ливади - Изток и Симеоново са най-активните местности, а апартаментите се качват и по планинските вилни зони.
- Градът се дели на два строителни профила: в Студентски район само 1 от 61 нови жилищни разрешителни е за еднофамилна къща, а в Нови Искър нито едно не е за многофамилна сграда.
- Кръстосано с офертните цени и наеми, апартаментното строителство се дели на два инвеститорски лагера: около 20 години изплащане (Малинова долина) срещу 25 до 34 години (Симеоново, Центъра, Лозенец).
Нови жилищни разрешителни по район (от януари 2025)
| Район | Общо | Еднофамилни | Многофамилни | Жилищни без уточнение |
|---|---|---|---|---|
| Витоша | 258 | 83 | 67 | 108 |
| Овча купел | 116 | 43 | 34 | 39 |
| Нови Искър | 103 | 67 | 0 | 36 |
| Панчарево | 91 | 48 | 7 | 36 |
| Връбница | 62 | 28 | 7 | 27 |
| Студентски | 61 | 1 | 30 | 30 |
| Триадица | 57 | 1 | 12 | 44 |
| Подуяне | 51 | 2 | 22 | 27 |
| Лозенец | 50 | 1 | 20 | 29 |
| Кремиковци | 42 | 20 | 4 | 18 |
| Младост | 41 | 4 | 13 | 24 |
| Люлин | 40 | 2 | 14 | 24 |
| Сердика | 37 | 14 | 16 | 7 |
| Искър | 29 | 8 | 3 | 18 |
| Надежда | 29 | 6 | 11 | 12 |
Първите 15 района по брой нови жилищни разрешителни от 01.2025 до 22.08.2026. Класификация по текста на регистъра, виж методологията.
По година
| Година | Нови жилищни | Всички разрешителни |
|---|---|---|
| 2024 | 883 | 1 919 |
| 2025 | 832 | 1 822 |
| 2026 (до 22 август) | 351 | 720 |
Регистърът изостава с вписванията, затова числата за последните месеци подлежат на покачване. Извод за „забавяне" през 2026 на тази база би бил подвеждащ.
По квартали: къде точно се строи (от януари 2025)
Местността по регистъра дава квартално ниво на детайл и покрива 98% от новите жилищни разрешителни (1 155 от 1 183). Топ 15:
| Местност (по регистъра) | Общо | Еднофамилни | Многофамилни | Без уточнение |
|---|---|---|---|---|
| Малинова долина 1-ва | 34 | 0 | 19 | 15 |
| Манастирски ливади - Изток | 32 | 0 | 6 | 26 |
| Симеоново | 28 | 0 | 0 | 28 |
| Витоша ВЕЦ Симеоново | 19 | 0 | 8 | 11 |
| Гърдова глава | 15 | 3 | 11 | 1 |
| Волуяк - Гарата | 15 | 8 | 0 | 7 |
| кв. Овча купел (актуализация) | 14 | 0 | 7 | 7 |
| Драгалевци - разширение север | 14 | 9 | 3 | 2 |
| Малинова долина, обслужващи обекти на Околовръстен път | 14 | 0 | 0 | 14 |
| кв. Горна баня | 10 | 4 | 3 | 3 |
| с. Чепинци | 10 | 7 | 0 | 3 |
| в.з. Люлин | 9 | 8 | 0 | 1 |
| Павлово - Бъкстон | 9 | 1 | 4 | 4 |
| Кръстова вада | 9 | 1 | 3 | 5 |
| Кръстова вада и м. Южен парк 4 част | 9 | 0 | 1 | 8 |
Две неща личат от кварталното ниво. Първо, апартаментите се качват по планината: в Симеоново, Драгалевци - разширение и Гърдова глава, доскоро територия на къщите, вече се разписват многофамилни сгради и „жилищни сгради" без уточнение. Второ, натискът не е само южен: Волуяк - Гарата, Горна баня и Суходол оформят тиха западна вълна, а Чепинци и селата по северната дъга поемат търсенето на къщи.
Строителство срещу доходност: двата лагера
Кръстосахме апартаментния поток (многофамилни и жилищни без уточнение, от януари 2025) с офертните цени и наеми по квартали. Изплащане = цена на м² върху 12 месечни наема на м², бруто, по метода на анализа ни за доходността. Съвпадение по име на местност: 580 от 848 апартаментни разрешителни (68%).
Като цяло потокът е неутрален спрямо доходността: претеглено по броя разрешителни, средното изплащане е 23,9 години при градска медиана 23,8. Интересното е разделението вътре в него: десет процента от апартаментните разрешителни са в квартали с изплащане до 20 години, а една трета в квартали с 25 и повече.
| Квартал (обединени местности) | Апартаментни разрешителни | Изплащане (год.) |
|---|---|---|
| Симеоново | 84 | 25,1 |
| Малинова долина | 72 | 20,1 |
| Овча купел | 45 | 21,1 |
| Манастирски ливади | 42 | 23,7 |
| Драгалевци | 30 | 23,8 |
| Кръстова вада | 24 | 24,0 |
| Център | 23 | 29,1 |
| Горубляне | 14 | 16,5 |
| Горна баня | 11 | 18,8 |
| Лозенец | 11 | 33,6 |
Новото апартаментно строителство на София се дели на два лагера: по-бързо изплащане около и под 20 години (Горубляне на 16,5, Горна баня на 18,8, Малинова долина на 20,1, Овча купел на 21,1) срещу премиум залог на 25 и повече (Симеоново на 25,1, Центъра на 29,1, Лозенец на 33,6). Двете най-големи апартаментни зони на града са в противоположните лагери: инвеститорите в Малинова долина купуват паричен поток, тези в Симеоново купуват очакването, че планинският пояс ще поскъпва по-бързо от наемите. Пет години разлика в изплащането, видими в един и същ регистър.
Завършени обекти
822 от 4 461 разрешителни (2024 до днес) са с отбелязано завършване в регистъра; останалите са в строеж или още не са започнати.
Методология и уговорки
- Източник: публичният регистър на разрешителните за строеж на Столична община, 4 461 записа от началото на 2024 г., обновявани всяка седмица. Всяко число е проверимо срещу конкретни записи в регистъра.
- Класификация по текста на самото разрешително: ЕДНОФАМИЛНА/КЪЩА/ВИЛНА → еднофамилни; МНОГОФАМИЛНА → многофамилни; останалите „ЖИЛИЩНА СГРАДА" → жилищни без уточнение (в градските райони това са предимно многофамилни сгради, но регистърът не го уточнява изрично). Саниране, преустройства, надстроявания и нежилищни обекти са изключени.
- Броим разрешителни, не жилищни единици: една многофамилна сграда с 60 апартамента е един запис, колкото и една къща.
- Изплащането е брутно, от офертни цени и наеми, без данъци, обзавеждане и незаетост; реалното е по-дълго (виж анализа за довършването).
- Регистърът отразява намерение за строеж; част от разрешителните не стигат до реализация.
Активните строежи и натискът от ново строителство се виждат на интерактивната карта, квартал по квартал. Картата, оценките и класациите са безплатни.
Разгледай картатаЗа медии: пълните данни и методологията са достъпни при запитване през sofiahoods.com. При цитиране молим за позоваване и линк към SofiaHoods.