Довършването и обзавеждането на софийски апартамент струват от 36 000 до 77 000 €
По-голямата част от новото строителство се продава по БДС: обявената цена купува жилище на етап груб строеж със замазка и шпакловка. Ето подробния бюджет за превръщането на 65 м² такова жилище в обзаведен дом.
В деня, в който най-после получавате ключовете, апартаментът изглежда приблизително така: сива замазка под краката, един увиснал кабел там, където трябва да свети лампа, и стърчаща тръба на мястото за душ от брошурата. Това е видът на жилището „по БДС“ (съкращение от Български държавен стандарт), което на практика означава шпакловка, замазка и нищо повече. Така се предават повечето нови софийски жилища, и това е моментът, в който започва вторият бюджет. Първият е записан в нотариалния акт. Вторият няма договор, няма таван и има дарбата да расте на тъмно.
Пресметнахме. За най-честата покупка в града, двустаен от 60 до 70 квадрата, остойностихме всеки ред, който купувачът реално плаща, от хидроизолацията под плочките до корнизите за пердетата, в три различни нива според бюджета на отделния купувач.
- Пестеливо, но годно за живеене: 28 000–43 500 €. Ламинат, базова баня, готови мебели, без излишъци.
- Добър съвременен стандарт: 46 000–76 700 €, като повечето проекти излизат около 56 000–66 500 €. Средна кухня по поръчка, вградени гардероби, истински план за осветлението.
- Премиум: 87 000–153 000+ €. Дизайнерски проект, всичко по поръчка; може да надхвърли цената на самото жилище в груб строеж.
- Най-големите пера са банята, кухнята и гардеробите по поръчка, а най-подценяваните - доставките, монтажът и резервът от 10–15%.
- Инвеститорите го усещат в доходността: обявени 4,4% бруто се свиват до около 3,5% ефективно, щом сметката включи и обзавеждането.
Банята винаги печели
Остават десет фактури. Най-голямата от тях, на квадратен метър, е за най-малкото помещение: хидроизолация, плочки, стъкло и третото идване на водопроводчика правят банята перо за 7 000 € в нормален проект и за 25 000 €, ако държите на качествени материали. Подовете и стените я следват тихо. Всички числа по-долу освен това предполагат, че строителят е предал равна замазка и прави стени, предположение, което софийските купувачи се научават да си остойностяват.
| Довършителни работи | Пестеливо | Стандарт | Премиум |
|---|---|---|---|
| Баня изцяло (хидроизолация, плочки, санитария, стъкло) | 4 100–7 200 | 7 200–12 800 | 12 800–25 600 |
| Подове: ламинат / SPC / паркет + первази | 2 000–3 600 | 3 600–6 100 | 7 700–15 300 |
| Стени и тавани: шпакловка, шлайфане, боя | 2 600–4 600 | 4 600–7 700 | 8 200–14 300 |
| Ел. инсталация: контакти, ключове, табло | 1 000–2 000 | 2 000–3 600 | 4 100–7 200 |
| ВиК за баня и кухня | 770–1 800 | 1 800–3 100 | 3 100–5 100 |
| Интериорни врати | 1 000–2 000 | 2 000–3 600 | 4 100–7 700 |
| Осветителни тела + монтаж | 770–1 800 | 2 000–4 100 | 5 100–12 800 |
| Климатици / отопление | 1 300–2 600 | 2 600–4 600 | 5 100–9 200 |
| Подготовка, почистване, дребни корекции, тераса | 1 500–3 000 | 3 000–5 900 | 6 100–11 300 |
| Междинна сума: довършване | 15 300–28 600 | 28 900–51 400 | 56 200–108 400 |
Всички стойности са в евро, труд + материали, софийски цени от 2026. Дори нов апартамент поскъпва, когато стените са криви, замазката иска нивелиране или канализацията на банята иска корекция: качеството на предаване от строителя е голямото неизвестно.
Кухнята е решение, гардеробите са факт
Мебелните шоуруми съблазняват с дивани, но бюджетът се решава в кухнята. Готова линия със свободностояща техника може да остане около 4 000 €; шкафове по поръчка, каменен плот и вградена техника минават 15 000 €, без изобщо да изглеждат разточителни. Гардеробите са обратният вид число. Никой не мечтае за тях, всяко антре ги изисква, а вграденото съхранение редовно излиза повече от леглото, матрака и дивана, взети заедно.
| Обзавеждане | Пестеливо | Стандарт | Премиум |
|---|---|---|---|
| Кухненски мебели | 2 000–4 100 | 5 100–10 200 | 12 800–30 700 |
| Кухненска техника | 2 000–3 600 | 4 100–7 700 | 9 200–20 500 |
| Мебели за дневната | 1 500–3 100 | 3 600–7 700 | 10 200–25 600 |
| Спалня: легло, матрак, гардероб | 1 500–3 600 | 4 100–9 200 | 10 200–25 600 |
| Антре и гардероби за съхранение | 770–2 000 | 2 600–6 100 | 7 700–17 900 |
| Пердета, щори, килими, декорация | 770–2 000 | 2 600–6 100 | 7 700–20 500 |
| Пералня, телевизор, дребна техника | 1 500–3 100 | 3 600–6 100 | 7 700–17 900 |
| Междинна сума: обзавеждане | 10 200–21 500 | 25 600–53 200 | 65 400–158 500 |
За инвеститор същата таблица се чете другояче. Перата, които продължават да се изплащат, са издръжливият под, миещата се боя, надеждната техника, достатъчното място за съхранение и кухня, която е достатъчна за двама обитатели. Най-евтиният избор е този, който се връща като втора фактура.
Редовете, които ги няма в нито една визуализация
После идват разходите, които никой не предвижда. Транспортът, който таксува допълнително за трети етаж без асансьор. Монтажът, на час. Дизайнерът, без когото бяхте сигурни, че може, нает в 23:00 след третия отхвърлен вариант с плочките за банята. Заедно те добавят 3 600–10 200 € към пестелив проект и 12 300–26 600 € към стандартен. А резервът заслужава собствено място: при апартамент, купен преди Акт 16, отделените 10–15% са единственият ред в папката, който гарантирано ще бъде похарчен. Партидите за ток идват късно, замазката иска нивелиране, един контакт се пада точно където трябва да е таблата на леглото, а материалите поскъпват между предварителния договор и последната ръка боя. Заключете рано бюджетите за баня и кухня; всичко останало може да си чака реда.
Честната цена на квадрат
Затова „евтиният“ квадрат на зелено подвежда. Апартамент на зелено, обявен за 2 500 €/м², прави 162 500 € за 65 м². Докарайте го до добър съвременен стандарт, добавете горните 46 000–76 700 € и сумата за нанасяне става 208 500–239 200 €: около 3 200–3 700 €/м², обзаведен и годен за нанасяне. По същата сметка обявената брутна доходност на инвеститора от 4,4% се свива до около 3,5% ефективно, преди първият наемател да позвъни на новия звънец. Цялата сметка наем срещу покупка, с годините за изплащане, живее в анализа на доходността от наем.
Какво пропуска ипотеката
Достъпността се крие точно в тази разлика. Купувач, който покрива кредита за жилището, пак може да остане без парите, които го правят годно за живеене, защото банката отпуска срещу нотариалната цена и оставя втория бюджет на спестяванията, на потребителски кредит, на семейството или на ремонт стая по стая. Честният начин да сравните две обяви е да остойностите и двете като завършени. Жилище ново строителство и по-скъп завършен апартамент втора ръка могат да си разменят местата, щом добавите месеците, ремонта, мебелите и риска към по-евтиния. Жилището в суров вид може да спечели по разпределение, сграда и дългосрочна стойност; само вземете решението по завършената цена, а обявената третирайте като капаро по истинската.
Какво прави обзавеждането с доходността
За инвеститора бюджетът за довършване е капитал, а капиталът определя възвръщаемостта. Купите ли жилище в груб строеж, работещите пари са покупната цена плюс таксите плюс обзавеждането плюс празните месеци, докато текат ремонтите; мерена само спрямо покупната цена, доходността разкрасява сделката. Същият апартамент, обявен с 4,4% бруто, може да слезе до около 3,5% ефективно, щом се преброи и обзавеждането, а разликата расте, колкото по-дълго ключовете стоят преди да дойде наемател. Премиум довършването рядко си връща цената в наем. Обзавеждането, което се изплаща, е издръжливо, неутрално и бързо за отдаване, такова, че и вторият наемател още го намира свежо, а най-евтините материали излизат най-скъпи, когато трябва да се сменят след един наем.
Влезте с два бюджета
Затова влезте при нотариуса с два бюджета. Първият е покупката: цена, ДДС където го има, нотариус, брокер, такси по кредита, паркомясто. Вторият е нанасянето: довършване, баня, кухня, техника, гардероби, мебели, осветление, климатици, доставка, монтаж и резервът от 10–15%, който винаги се харчи. Ако и двата издържат, покупката е стабилна. Ако издържа само първият, домът е още месеци и десетки хиляди напред.
Купете, разбира се; софийската ипотечна сметка още може да възнагради търпеливите. Апартаментът, за който се подписвате, още не съществува, а домът, който си представяте, струва десетки хиляди повече от обявата.
Методология и уговорки
- Обхват: двустаен 60–70 м² (сметките са на 65 м²) ново строителство, предаден на „шпакловка и замазка“, София или друг голям български град, цени от 2026.
- Изграден от подробни оферти на изпълнители и цени на дребно за 2026 по категории (баня, подове, ел. инсталация, кухня, техника, гардероби, осветление, климатици, доставки), с резерв 10–15%. Диапазоните отразяват качеството на материалите и избора между готово и по поръчка.
- Не включва: покупната цена, ДДС, нотариални и брокерски такси, разходи по кредита, паркомясто, такси на сградата и квартира по време на ремонта.
- Диапазони, не оферти. Качеството на предаване от строителя е най-големият източник на разлики; корекциите на лоша замазка, криви стени или преместен ВиК са за ваша сметка.
SofiaHoods оценява всички софийски квартали по транспорт, паркове, училища, шум и строителство, безплатно. Цените за покупка и наем по квартали, доходността и оценките за стойност са част от Sofia Pro.
Разгледай картатаЗа медии: пълният модел по редове е достъпен при запитване през sofiahoods.com. Молим, цитирайте и поставяйте линк към SofiaHoods при използване на тези числа.