Четиригодишната дупка в наема: какво прави покупката на зелено с доходността в София
Апартамент на зелено още не е актив за отдаване. Първо е претенция към строеж, после ремонтен проект, и чак след това дом. Решението на инвеститора не е „да купя или не“; то е в коя кутия с риск сте готови да седнете.
Съблазнителната версия на софийската история за доходност тръгва от едно спретнато деление. Нов двустаен в Люлин 10 се обявява за около €120 000. Подобни апартаменти се отдават за около €585 на месец. Това прави заглавна бруто доходност близо 5,9%, или изплащане за около седемнайсет години. По тази сметка изглежда като една от най-добрите възвръщаемости в града.
Но това заглавно число тихо прескача частта, в която апартаментът се купува на зелено, чака Акт 16, пристига като черупка, после изяжда още година-две решения, майстори, фактури и закъснения, преди наемател изобщо да може да отключи вратата. Покупката не започва като машина за наем. Започва като опашка.
- Примерът Люлин 10 за €120 000 става около €184 800 преди първия наем: цена, около 4% разходи по придобиване и реалистичен бюджет от €60 000 за довършване и обзавеждане.
- По-голямото скрито перо е времето. Четири години без наем при €585 на месец са около €28 080 доход, който готов апартамент вече би изкарал.
- Затова зелено-за-наем пада от 5,9% доходност по брошура до около 3,8% върху кеш разхода, или 3,3%, ако броите дупката в наема като икономически разход. Изплащането от подписа е по-близо до 30 години, не седемнайсет.
- Покупката на готово и обзаведено е по-малко бляскава, но наемът тръгва веднага. В целеви обход на 298 вече обзаведени двустайни обяви в дванайсет квартала изплащането е от около 23 години в Люлин 10 до 38 години в Лозенец.
- Препродажба на Акт 16 иска продажба около €129 000 само за да върне кеша след 3% разход по продажбата, или около €143 000, за да покрие и две години пропуснат наем. Довършване и препродажба искат около €191 000 за връщане на кеша, или €219 000, за да покрият четиригодишната дупка в наема.
- А бруто не е нето. Данъкът (~9%), незаетостта, поддръжката и агенцията отнемат още около пункт, така че примерът зелено-за-наем носи нето около 2,8%, не 3,8%.
Бруто доходността пуска часовника твърде късно
Бруто доходността е полезна, но отговаря само на един въпрос: ако апартаментът беше завършен, отдаваем, празен и притежаван днес, колко наем би изкарала обявената цена? Това е честно сравнение за завършени жилища втора употреба. Не е пълното сравнение за апартамент на зелено.
За купувача на зелено полезният въпрос е по-практичен: кога излизат парите, кога излиза рискът и кога започва доходът? Който подписва преди Акт 16, прави три отделни инвестиции в последователност.
Път 1: купи обзаведено и отдавай от утре
Най-чистият инвеститорски актив е скучният: завършен апартамент, вече обзаведен достатъчно добре за наемния пазар, купен на цена, при която наемът има смисъл. Има по-малко строителен ъпсайд, но премахва двете най-трудни променливи: времето и изпълнението. И не е същото като общата продажна медиана на квартала.
За да остойностим този път, обходихме текущи обяви за продажба в imot.bg в дузина квартала и запазихме само двустайни от 50–85 м², чиито детайлни страници ги описват като обзаведени или готови за живеене, изключвайки обяви, които споменават БДС, шпакловка, замазка, Акт 14/15 или без мебели. Цената по-долу е медианата €/м² на обзаведените от тази извадка, нормализирана към 65 м² и увеличена с 4% разходи по придобиване. Наемът пак ползва наемната медиана на квартала за 65 м², така че доходността е съпоставимо планово число, а не обещание за конкретна обява.
| Квартал | Обзаведени обяви | Медиана €/м² | Цена готов | Наем/мес | Бруто доходност | Изплащане |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Люлин 10 | 11 | 2 348 € | 158 758 € | 585 € | 4,4% | 22,6 г. |
| Люлин 5 | 14 | 2 454 € | 165 880 € | 585 € | 4,2% | 23,6 г. |
| Обеля 2 | 8 | 2 377 € | 160 689 € | 520 € | 3,9% | 25,8 г. |
| Манастирски ливади | 39 | 2 971 € | 200 865 € | 650 € | 3,9% | 25,8 г. |
| Студентски град | 63 | 2 682 € | 181 283 € | 585 € | 3,9% | 25,8 г. |
| Младост 4 | 33 | 3 085 € | 208 536 € | 650 € | 3,7% | 26,7 г. |
| Малинова долина | 27 | 3 125 € | 211 250 € | 650 € | 3,7% | 27,1 г. |
| Кръстова вада | 30 | 3 671 € | 248 152 € | 715 € | 3,5% | 28,9 г. |
| Младост 1 | 10 | 3 106 € | 209 970 € | 585 € | 3,3% | 29,9 г. |
| Дружба | 23 | 3 269 € | 220 980 € | 585 € | 3,2% | 31,5 г. |
| Изток | 8 | 4 013 € | 271 289 € | 650 € | 2,9% | 34,8 г. |
| Лозенец | 32 | 4 433 € | 299 693 € | 650 € | 2,6% | 38,4 г. |
Обзаведени двустайни обяви за продажба (50–85 м²) в imot.bg, свалени на 17 юни 2026: по 214–326 обяви прегледани и 30–183 детайлни страници прочетени на квартал, 298 обзаведени обяви запазени в дванайсетте. Квартали с под пет обзаведени обяви във филтрираната извадка са изпуснати като твърде тънки за отчитане. Цена готов = медиана €/м² на обзаведените × 65 м² × 1,04; наем = наемна медиана на квартала × 65 м². Изключва незаетост, данък върху дохода, ремонти, управление и разходи по кредит.
Таблицата разказва по-сурова история от заглавната бруто доходност. Обзаведеният, готов за наем фонд носи собствена премия. Пак спестява четиригодишното чакане, бюджета за довършване и риска от изпълнението, но не връща по магия доходността от брошурата. Ако целта е наем, евтиният-но-отдаваем фонд пак тежи повече от новото; престижният пояс остава бавна машина за наемна доходност, защото наемите не растат и наполовина толкова, колкото продажните цени.
Път 2: купи на зелено, чакай, довърши, отдавай
Сега вземете примера Люлин 10, който изглеждаше като изплащане за седемнайсет години. Обявената цена е около €120 000 за 65 м². Купува се преди Акт 16 и се предава „по БДС“: стени, замазка, тапи на тръбите, без кухня, без баня, без врати, без мебели. Дисциплиниран купувач може да довърши за по-малко, но нормален апартамент по наемен стандарт излиза към €60 000 всичко, щом се преброят кухнята, техниката, гардеробите, осветлението, транспортът, монтажът и резервът.
| Стек на разходите зелено-за-наем | Стъпка | Текуща сума |
|---|---|---|
| Цена на зелено по договор, 65 м² в Люлин 10 | €120 000 | €120 000 |
| Разходи по придобиване: местен данък, нотариус, вписване, админ (~4%) | €4 800 | €124 800 |
| Довършване и обзавеждане до добър наемен стандарт | €60 000 | €184 800 |
| Неизкаран наем през четирите празни години | €28 080 | €212 880 |
Дупката в наема не е чек, който пишете. Тя е позицията, която отстъпвате спрямо покупката на сравним готов наемен актив. Четири години × дванайсет месеца × €585 = €28 080.
При €585 на месец апартаментът изкарва €7 020 годишно, щом най-после се отдаде. Срещу €184 800 кеш разход това е 3,8% бруто доходност. Добавите ли четирите празни години към часовника на изплащане, инвеститорът стига покупната цена след около 30,3 години от подписа. И това е още преди незаетост, ремонти, данък върху дохода, такси на сградата, управление, лихва по кредита и първия уред, който отказва след гаранцията.
От бруто към нето: разходите, които не спират
Дори тези 3,8% приемат, че всяко евро наем стига до собственика, а то не стига. Частно лице в България плаща 10% данък върху 90% от наема (важи фиксирана отстъпка от 10% разходи), тоест около 9% отиват за държавата преди всичко друго. После апартаментът стои празен между наематели, обикновено по около месец при всяка смяна. Щетите от наемателя обикновено се покриват от депозита, но обикновеното износване остава за сметка на собственика: пребоядисване между наематели, бойлер или уред, който си отива, месечната такса вход. А намирането на всеки нов наемател през агенция струва около половин месечен наем.
| Същите 585 €/мес, след повтарящите се разходи | Годишно |
|---|---|
| Брутен наем (585 € × 12) | 7 020 € |
| Данък върху дохода (~9% от брутото) | −630 € |
| Незаетост (~1 месец на двугодишен наем) | −400 € |
| Поддръжка, износване и техника | −550 € |
| Такса вход | −200 € |
| Комисиона за отдаване (~½ месец, разсрочено) | −150 € |
| Нетен наем | ~5 090 € |
Илюстративно, при самостоятелно управление. Щетите от наемателя са изключени, защото депозитът обикновено ги покрива. Дайте жилището на агенция за пълно управление и още ~10% от наема си отиват с него.
Това е разликата между число и доход. 3,8% бруто стават около 2,8% нето върху 184 800 € всичко, а изплащането от кеша се удължава от 26 към около 36 години, още преди да добавим четиригодишното чакане на строежа. Нито един от тези редове не е необичаен; те са частта от това да си хазяин, която заглавната доходност пропуска.
Път 3: купи на зелено и продай на Акт 16
Най-чистият начин да избегнете цирка с довършването е да продадете, щом сградата получи Акт 16. Това е друг бизнес. Вече не купувате наемен актив; купувате ценови риск на строителен етап и се надявате премията за завършена сграда да стигне за чакането, входните и изходните разходи.
На същия пример за €120 000, при 4% разходи по придобиване и 3% разход по продажбата, числата са груби.
| Цел при препродажба на Акт 16 | Нужна продажна цена | €/м² | Над договора |
|---|---|---|---|
| Връщане на кеша след разход по продажбата | €129 000 | €1 979 | +7% |
| Покриване и на две години неизкаран наем | €143 000 | €2 202 | +19% |
| Флипът да усеща се като инвестиция, не като връщане на пари | ~€150 000+ | ~€2 308+ | +25%+ |
Това изключва данък върху капиталовата печалба, разходи по кредит, неустойки, правни спорове и евентуални допълнителни плащания преди прехвърлянето. Приема и че има купувач на Акт 16, готов да плати новата цена.
Флипът на Акт 16 може да проработи на растящ пазар, особено ако първите купувачи са получили реална отстъпка на ранен етап от надежден строител. Но не е безплатна опция. Ако Акт 16 се забави, годишната ви възвръщаемост пада. Ако общите части разочароват, премията пада. Ако много подобни жилища излязат на пазара наведнъж, изходът ви се конкурира със строителя, с другите инвеститори и със собственици, които просто са се отказали.
Път 4: купи на зелено, довърши и препродай
Най-активната стратегия е сами да създадете завършения продукт и да продадете резултата. Звучи логично: мнозина не искат черупка, а вкусно завършен апартамент би трябвало да се продаде над голия. Опасността е, че разходът за довършване не е магически капитал. Той е реална сметка от €60 000, която трябва да се върне, преди печалбата да започне.
| Цел при довършване и препродажба | Нужна продажна цена | €/м² | Какво значи |
|---|---|---|---|
| Връщане на цена, такси, довършване и 3% разход по продажбата | €191 000 | €2 931 | Нула печалба за четири години труд |
| Покриване и на четиригодишната дупка в наема | €219 000 | €3 376 | На нула спрямо готов наем |
| Смислен марж като на строител | €230 000+ | €3 538+ | Иска много силен пазар на препродажба |
Това е неудобната част. Черупка за €120 000 може да стане завършен апартамент за €185 000, без да стане печеливш флип. Ако пазарът плати само €190 000, просто сте превърнали времето, нервите и кеша си в продажба на нула. Ако плати €220 000, едва сте надбили наема, който сте пропуснали, докато сте чакали. Стратегията има най-голям смисъл там, където ликвидността на завършения продукт е дълбока и купувачите плащат видимо повече за дизайн, скорост и сигурност. Има най-малко смисъл там, където местният ценови таван е нисък и естественото търсене идва от наематели, не от купувачи.
Рискът не е едно нещо
Покупката на зелено често се обсъжда, сякаш единственият риск е „забавяне на строежа“. Забавянето е просто най-лесното за назоваване. Истинският стек е по-широк.
Риск от строителяСрок до Акт 16Качество на общите частиФинансов графикЦени на материалитеНаличност на майсториВръзки към ток и ВиККонкурентно предлаганеЛиквидност на изходаНезаетостДанъци и комисиониСобственото ви време
Завършеният апартамент втора употреба също има рискове, но повечето се оглеждат от първия ден. Виждате входа, асансьора, банята, гледката, миризмата на стълбището и състоянието на общите части. При покупка на зелено част от това, което купувате, още е неизвестно. Тази несигурност трябва да се компенсира с по-ниска цена, а не да се крие зад по-красиво число за доходност.
Кой път за кой квартал?
За наемна доходност скучният отговор пак е най-добрият: купувайте там, където наемът е достатъчно висок спрямо цената, не там, където брошурата е най-нова. Северът и западът, части от Люлин, Обеля, Надежда, Орландовци и подобен фонд, могат да направят сметката за наем да излезе, ако сградата и търсенето от наематели са реални. Уловката е ликвидността и качеството: евтино не значи добро; значи повече работа по оглеждане.
За зелено-за-наем строително натоварените южни и източни пазари като Малинова долина, Кръстова вада, Манастирски ливади и Младост 4 предлагат предлагане, по-нови сгради и търсене от наематели, но числата са по-крехки. Конкурирате се с всеки друг нов хазяин, който довършва по същото време, а наемът рядко расте достатъчно, за да оправдае всяко евро, платено за черупката.
За престижните квартали инвеститорската теза обикновено не е наемът. Лозенец, Изток, Изгрев и най-добрите централни улици може да са по-ликвидни и по-устойчиви, но наемната доходност е ниска, защото купувачите плащат за оскъдност, статус, училища, паркове и дългосрочно запазване на капитала. Това може да е валидна теза. Просто не е теза за наемна доходност.
Изводът
Зеленият софийски апартамент не е лош. Завършеният софийски апартамент за наем не е автоматично добър. Грешката е да ги сравняваме, сякаш започват в един и същи ден.
Готовият обзаведен апартамент е актив за доход. Зеленият е проект на етапи със строителен риск, ремонтен риск и риск на изхода. Понякога този проект се изплаща. Понякога изплаща само строителя. Работата на инвеститора е да направи скритите редове видими, преди предварителният договор да ги направи скъпи.
Методология и уговорки
- Данни за цени и наеми: снимка на SofiaHoods на публикуваните медианни обявени цени в imot.bg, генерирана на 16 юни 2026. Продажба в €/м²; наем в €/м²/месец. Всички примери ползват двустаен от 65 м².
- Таблица готово-за-наем: целеви обход на imot.bg, 17 юни 2026. За всеки квартал обходихме обяви за продажба и запазихме двустайни 50–85 м², чиито детайлни страници сочат обзаведено/готово състояние, изключвайки език за незавършено/БДС/Акт 14/Акт 15/без мебели. Цена готов = медиана €/м² на обзаведените × 65 м² × 1,04. Наем = наемна медиана × 65 м². Бруто доходност = годишен наем / цена готов. Тънките извадки, особено Модерно предградие и Изток, се четат само като посока.
- Пример зелено-за-наем: Люлин 10 при €1 846/м² закръгля до €120 000 договорна цена. Разходите по придобиване са моделирани на 4%. Довършването и обзавеждането ползват модел за 65 м² добър стандарт (баня, кухня, подове, гардероби, техника, осветление и резерв), закръглен до €60 000. Месечен наем €585.
- Срокове: централният случай приема две години до Акт 16 и още една-две за довършване и обзавеждане, общо четири години от подписа до първия наемател. По-бърз купувач подобрява резултата; забавена сграда го влошава бързо.
- Примери за препродажба: изходните цени включват моделиран 3% разход по продажбата. Изключват данък върху капиталовата печалба, разходи по кредит, разлики в комисионите, правни разходи, неустойки и специфично данъчно третиране на собственика.
- Оперативни разходи (бруто към нето): данъкът върху наема е 10% върху 90% от брутото (фиксирана отстъпка 10%, тоест ~9% ефективно); комисиона за отдаване ~50% от един месечен наем на наемен период; незаетост, поддръжка и такса вход са илюстративни планови стойности при самостоятелно управление.
- Обявени цени: обявените медиани не са цени по сделки. Полезни са за сравнение между квартали, не са обещание, че конкретен апартамент ще се продаде или отдаде на моделираното число.
- Не е финансов съвет: статията е планов модел за инвеститори в софийски апартаменти. Индивидуалните данъчни, правни, кредитни и строително-рискови решения изискват професионален съвет и проверка на конкретния апартамент.
SofiaHoods оценява софийските квартали по транспорт, паркове, училища, шум, строителство и ценови контекст. Първо вижте картата; влюбете се в брошурата после.
Разгледай картатаЗа медии: пълният модел и извадката от обзаведени обяви са достъпни при запитване през sofiahoods.com. Молим, цитирайте и поставяйте линк към SofiaHoods.